Bustadsoppføring

Prisavslag ved feil ved oppføring av bolig når feilen ikke kunne rettes og ikke reduserer boligens omsetningsverdi? Høyesterettsdom av 28. februar 2018 avsagt med 3 mot 2 stemmer.

Innledning

Ved overtakelse av eiendommen krevde forbrukerne et prisavslag på kroner 85 000 for feilplasseringen. Utbygger bestred dette. Han viste til at eiendommens markedsverdi ikke var redusert som en følge av feilplasseringen.

Tingretten tilkjente for denne mangel kroner 85 000.

I lagmannsretten ble det ikke gitt prisavslag for feilplasseringen. Utbygger førte for lagmannsretten et sakkyndig vitne (jurist / eiendomsmegler) som mente at plasseringen medførte frigitt plass på vestsiden av huset og dermed ikke reduserte dens verdi.

I høyesterett ble resultatet det samme som i tingretten.

I tingretten ble utbygger dømt til å betale ca. kroner 150 000 i saksomkostninger. Lagmannsretten avsa dom for at begge parter skulle bære egne omkostninger for tingretten og lagmannsretten. I Høyesterett ble utbygger dømt til å betale saksomkostninger for Høyesterett med ca. kroner 230 000.

Saken omfattet flere mangler enn feilplasseringen for underinstansene. Før Høyesterett var det kun feilplasseringen som var til behandling.

Dette aspekt ved saken var nær ved å bli løst mer enn tre år før Høyesteretts dom forelå. Det fremgår av dommens avsnitt 54 at

Det skal følgelig fastsettes et skjønnsmessig prisavslag. Beløpet 85 000 kroner ble første gang foreslått av kjøperne som alternativ til at grunnmuren ble flyttet under partenes kontakt i oktober 2014. I utgangspunktet aksepterte utbygger dette, men forutsatte at kjøperne innhentet en erklæring fra naboen. Kjøperne mente utbygger måtte forholde seg direkte til naboen, og det kom ikke til enighet.

Uenigheten om hvem som skulle kontakte naboen fikk, skulle det vise seg drøyt tre år senere, sin pris (for utbygger).

Utbyggers oppfatning om at prisavslag ikke kunne kreves fordi eiendommens markedsverdi ikke var redusert som en følge av feilplasseringen, ble for ham en dyr oppfatning. Dette på tross av at to av landets aller fremste jurister (mindretallet) var enig med ham.

Forbrukerne hadde fri rettshjelp for Høyesterett. Statens utgifter til fri rettshjelp måtte utbyggeren følgelig erstatte staten.

Lovgiver kunne med letthet ha avklart spørsmålet da loven ble gitt. Det ble dyrt for utbygger at lovforarbeidene på dette punkt var tause eller kanskje til og med mangelfulle. Denne mangel (ved lovforarbeidene) kunne utbygger ikke møte med sanksjoner!

Sammendrag

Et samboerpar eller ektepar inngikk avtale med en utbygger om kjøp av bolig under oppføring (bustadsoppføringslova). Etter at ringmur var støpt og infrastruktur var ført frem til rett sted i ringmuren, viste det seg at eiendommen var plassert et annets sted på tomten enn det som var avtalt. Huset var plassert en meter lenger nord og fire meter lenger øst enn avtalt. Betydningen av dette var blant annet økt innsyn mellom huset og nabohuset og at garasjen ikke kunne plasseres der forbrukerne hadde tenkt.

Situasjonen var den at utbygger ikke hadde spart noe på feilplasseringen. Videre var det enighet om at feilplasseringen ikke reduserte eiendommens objektive markedsverdi.

Spørsmålet for Høyesterett var om mangelen (feilplasseringen) medføre krav på prisavslag knyttet til en verdireduksjon den medførte for den aktuelle forbrukeren (når feilen ikke medføre en markedsmessig verdireduksjon).

Ved dom av 28. februar 2018 besvarte Høyesterett dette spørsmål bekreftende med 3 mot 2 stemmer.

Høyesteretts flertall

Førstevoterendes votum fikk tilslutning av ytterligere to dommere.

Førstevoterende viste til bustadsoppføringslovens § 33. Det fremgår av denne at prisavslaget skal settes til «den verdireduksjon som mangelen medfører».

Førstevoterende viste til at ordlyden ikke utelukket at verdireduksjon for den aktuelle forbruker skulle kompenseres. På den annen side ble det pekt på at dette ikke var den alminnelige forståelse av uttrykket. Det ble pekt på tidligere praksis fra Høyesterett hvor bestemmelsen ble tolket slik at den viste til «den alminnelige markedsreaksjonen» (markedets reaksjon på feilen).

Førstevoterende så hen til rettsreglene på beslektede rettsområder, lov om håndverkertjenester og forbrukerkjøpsloven.

Etter lov om håndverkertjenester er regelen den at forbrukeren kan kreve prisavslag for «mangelens betydning for forbrukeren», § 25.

Etter forbrukerkjøpslovens § 31 kan forbrukeren kreve prisavslag for mangelens betydning for forbrukeren dersom det foreligger «særlige grunner». Dette er etter lovens forarbeider å anse som en snever unntaksregel.

Førstevoterende trakk videre frem reelle hensyn. Blant annet ble det pekt på at det gir en uheldig rettstilstand dersom tilsidesettelse av kontraktsforpliktelser ikke sanksjoneres. Videre ble det pekt på det uheldige dersom rettsreglene var slik at forbrukeren ikke kunne gjøre krav gjeldende dersom forbrukeren fikk en bolig som sett fra hans ståsted var dårligere enn om den var kontraktsmessig.

Førstevoterende oppsummer sitt syn i dommens avsnitt 52:

Jeg har vært i atskillig tvil om løsningen. For meg blir det avgjørende at verken lovens ordlyd eller forarbeider utelukker den løsningen som jeg finner rimelig og som best ivaretar lovens formål om å styrke forbrukerens stilling på et viktig rettsområde samt hensynet til en fornuftig sammenheng i regelverket. Jeg er på den bakgrunn kommet til at bustadoppføringslova må forstås slik at det unntaksvis er adgang til å utmåle prisavslag skjønnsmessig slik at det svarer til den verdireduksjonen mangelen representerer for forbrukeren. Jeg forutsetter at det i slike tilfeller stilles krav om at forbrukeren viser til konkrete ulemper som det fremstår som plausibelt at han eller hun vektlegger.

Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til kroner 65.000. Kjøpesummen var på kroner 3 000 000.

Mindretallet

Mindretallet fremholdt at den «klassiske» måten å beregne prisavslag på knyttet seg til tingens markedsmessige verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.

Mindretallet pekte på at man i enkelte nyere lover har beveget seg bort fra denne «klassiske» lære. På denne bakgrunn, mente mindretallet, at man måtte forvente at lovforarbeidene til bustadsoppføringslova ga uttrykk for at man ved beregning av prisavslag også kunne ta hensyn til subjektive forhold dersom loven skulle kunne oppfattes slik.

Mindretallet var enig med flertallet i at de ulike regler for prisavslag etter håndverkertjenesteloven og bustadsoppføringsloven kunne lede til forskjeller som synes ubegrunnede. Til dette bemerket mindretallet i avsnitt 67

Men slik lovtekst og forarbeider er utformet, kan dette etter min mening likevel ikke være avgjørende. Håndverkertjenesteloven skal for øvrig dekke så mangt, ikke bare arbeid på fast eiendom.

Oslo, den 9. mars 2018
Petter Nordgreen Sterud
Advokat

Relaterte Artikler