Utett membran som medførte vannlekkasje. Borettslag saksøkte entreprenør og ble tilkjent i overkant av kroner 2 000 000 i erstatning. Nybygg. Saken avgjort etter lov om bostadsoppføring. Borettslaget engasjerte advokat, førte saken for retten og vant frem.

Innledning

Gulating lagmannsrett avsa dom i saken den 2. februar 2018.
Feil og mangler ved boliger er et omfattende problem. Kostnader ved å utbedre skader kan bli svært store. Særlig store blir utgifter ved vannlekkasjer, råteskader eller andre store skader på husets bærende konstruksjoner.

Forbrukere som kommer opp i slike situasjoner, bør straks ta kontakt med en erfaren advokat. Advokaten kan veilede videre i prosessen, avdekke hvilke krav du har og fremme dine krav ovenfor den som er ansvarlig. Saken omtalt ovenfor viser at entreprenøren ved forhandlingene omkring skade nr. 1 forsøkte å få inn formuleringer i avtalen som kunne gjøre det vanskeligere for borettslaget å fremme krav om erstatning dersom det oppstod nye skader.

Advokatene Asle Hesla og Petter Nordgreen Sterud har begge erfaring med slike saker. Vi hjelper deg gjerne videre i prosessen dersom du ønsker det. Dersom du er i tvil om du trenger advokat; kontakt oss! Vi avdekker sammen hvilke behov du har. Vi hjelper deg også med å søke å få dine advokatutgifter dekket av ditt forsikringsselskap.

Saksforholdet

Det hadde tidligere oppstått en lekkasje ned til en av borettslagsleilighetene som lå under takterrassen. Entreprenøren erkjente ansvar for dette og utbedret skaden. Som ledd i utbedringsarbeidene ble det lagt ny membran over den opprinnelige. Deretter oppstod en ny lekkasjeskade, skade nr. 2.

Det oppstod flere spørsmål i saken. Noen av disse kan være av interesse også i andre saker. To av disse spørsmål skal vi behandle her.

Var skade nr. 2 avgjort ved forliket omkring skade nr. 1?

Entreprenøren mente at skaden som be avdekket etter at ny membran ble lagt over den gamle var omfattet av den avtale som ble inngått da den første skaden ble avdekket og reparert.

Lagmannsretten avviste dette. Avgjørende ble avtalens ordlyd og de forhandlinger som ble ført før avtalen ble nedtegnet. Denne saken viser med all tydelighet er viktig å kontakte advokat når man forhandler om skadesaker.

Lagmannsretten viste til at entreprenøren under forhandlingene ønsket at det i avtalen skulle stå at forliket etter skade nr. 1 skulle omfatte alle skader som borettslaget var eller burde være kjent med. Lagmannsretten skriver om dette:

Selvaagbygg ønsket under forhandlingene om forliksavtalen at det skulle tas inn i avtalen at den skulle omfatte forhold som borettslaget var kjent med eller burde vært kjent med. En slik formulering ble det imidlertid ikke enighet om. Nettopp med utgangspunkt i at avtalen skal tolkes objektivt legger lagmannsretten avgjørende vekt på ordlyden. Fordi ordlyden har vært viktig og partene har forhandlet om de ulike formuleringene, må det legges til grunn at begge parter har vært bevisste på hvilke ord som ble valgt og betydningen av disse.

Dette viser at borettslaget gjorde meget klokt i ikke å akseptere Selvaagbyggs forslag til formulering i forliksavtale om skade nr. 1.

Var entreprenøren ansvarlig for skade nr. 2?

Partene var enige om at lekkasje nr. 2 var en mangel. Entreprenøren mente at det var reklamert for sent. Borettslaget var enig i at det var reklamert sent men mente at det forelå grov uaktsomhet med det resultat av entreprenøren ikke kunne gjøre gjeldende at det var reklamert for sent (bustadoppføringslovens § 30, fjerde ledd).

Lagmannsretten om til at det forelå grov uaktsomhet. Lagmannsretten skriver i dommen om dette:

Lagmannsretten er kommet til at det foreligger grov uaktsomhet. Da det ble lagt på ny membran oppå påstøpen på den nederste membranen var Selvaagbygg kjent med at det var avgjørende at den nye membranen måtte være tett, ettersom den nederste membranen ikke var tett. Vann som ble stående på den nederst membranen hadde heller ikke avrenningsmulighet til takslukene. Dette skyldes at de takslukene som opprinnelig var anlagt, ble koplet mot den øverste membranen da lekkasjen til Nilsens leilighet ble forsøkt utbedret.

Dette illustrerer at entreprenører tidvis velger en utbedringsmåte som ikke er god nok. Det var for lagmannsretten ikke klarlagt hva som var årsakene til lekkasjen. Lagmannsretten bemerket at dette var uten betydning som en følge av at selve utbedringsmetoden var for dårlig.

Det var også et moment at utbedring av den første skaden med montering av ny membran over den gamle ikke var prosjektert. Det forelå da ingen skisser, beregninger eller tegninger som viste at man hadde tenkt gjennom spørsmålet om løsningen var god nok.

Er du i tvil, kontakt oss for en uforpliktende prat om din sak.

Ring oss på tlf. 22 34 61 00, eller send en e-post til info@kindemco.no så vil en av våre dyktige advokater kontakte deg.